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什么是地籍測量？
地籍測量是地籍調查的一部分工作內容，地籍調查包括土地權屬調查和地籍測量。地籍調查是依照國家規(guī)定的法律程序，在土地登記申請的基礎上．通過土地權屬調查和地籍測量，查清每一宗土地的權屬、界線、面積、用途和位置等情況，形成地籍調查的數(shù)據(jù)、圖件等調查資料，為土地注冊登記、核發(fā)證書作好技術準備。
地籍測量是在權屬調查的基礎上運用測繪科學技術測定界址線的位置、形狀、數(shù)量、質量，計算面積，繪制地籍圖，為土地登記、核發(fā)證書提供依據(jù)，為地籍管理服務。
測量對象
地籍、地形要素
測量原則
為滿足地籍管理的需要，在土地權屬調查的基礎上，借助儀器，以科學方法，在一定區(qū)域內，測量每宗土地的權屬界線、位置、形狀及地類等，并計算其面積，繪制地籍圖，為土地登記提供依據(jù)而進行的專業(yè)測繪工作。它是土地管理的技術基礎。要求分級布網(wǎng)、逐級控制，遵循“從整體到局部，先控制后碎部”的原則。
測量方法
按設備手段不同
分為普通測量法（地面法）、航測法和綜合法；
按地籍原圖的成圖方法
分為解析法、部分解析法和圖解法；
按基本圖件的可用性
分為地籍修測、補測與全測。
測量內容
地籍平面控制測量（在地籍測量區(qū)內，依據(jù)國家等級控制點選擇若干控制點，逐級測算其平面位置的過程），地籍細部測量（在地籍平面控制點的基礎上，測定地籍要素及附屬地物的位置，并按確定比例尺標繪在圖紙上的測繪工作），地籍原圖繪制，面積量算與匯總統(tǒng)計，成果的檢查與驗收。
地籍平面控制測量分為地籍基本控制測量和地籍圖根測量。地籍細部測量主要包括測定界址點位置、制作地籍圖、求算宗地面積和制作宗地圖。
地籍測量必須以土地權屬調查為先導，在地籍調查表及宗地草圖的基礎上進行，其成果是土地登記的依據(jù)。地籍測量的主要成果是基本地籍圖，包括分幅鉛筆原圖和著墨二底圖。地籍測量的精度要求及成圖比例尺，取決于所測地區(qū)地籍要素的復雜程度及經濟發(fā)展要求。地籍基本圖比例尺一般為1:500或1:1000，經濟繁榮的城鎮(zhèn)地區(qū)，精度要求較高，宜采用1:500，獨立工礦區(qū)和村莊也可采用1:2000。
隨著現(xiàn)代化儀器設備的出現(xiàn)和電子計算機技術的普遍應用，現(xiàn)代地籍測量區(qū)別于傳統(tǒng)地籍測量的顯著標志，在于地籍數(shù)據(jù)的獲取、處理和地籍測量資料的管理方面，普遍采用電子計算機支持的現(xiàn)代化儀器設備，以求得較高程度的自動化。權屬調查和地籍測量有著密切聯(lián)系，但也存在著本質的區(qū)別。前者主要是遵循規(guī)定的法律程序，根據(jù)有關政策，利用行政手段，確定界址點和權屬界線的行政性工作；后者則主要是將地籍要素按一定比例尺和圖示匯于圖上的技術性工作。
地籍控制測量的原則
地籍基本控制測量可采用三角網(wǎng)（鎖）、側邊網(wǎng)、導線網(wǎng)和GPS相對定位測量網(wǎng)進行施測；
施測的地籍基本控制網(wǎng)點可分為一、二、三、四等和Ⅰ、Ⅱ級；
精度高的網(wǎng)點可作精度低的控制網(wǎng)的起算點；
地籍圖根控制測量主要采用導線和GPS相對定位測量網(wǎng)施測。
地籍控制測量的精度
地籍控制測量的精度由界址點的精度和地籍圖的精度確定。根據(jù)“地籍測繪規(guī)范”的規(guī)定，地籍控制點相對于起算點中誤差不超過正負0.05m。地籍圖根控制點精度與地籍圖的比例尺無關，通常要求界址點坐標精度不低于其他地籍圖的比例尺精度。
在城鎮(zhèn)地區(qū)，應對一、二級地籍控制點全部埋石。埋石的影響因素有測區(qū)的大小、測區(qū)內的界址總數(shù)、要求的界址點精度。在舊居民區(qū)，應適當增加控制點和埋石的密度和數(shù)目。
地籍控制測量坐標系的選擇
1、國家統(tǒng)一坐標系，即高斯-克呂格三度投影帶的平面直角坐標系數(shù)，有利于地籍測量成果的通用和共享，利于圖幅正規(guī)分幅，圖幅拼接/接邊的編繪，還利于土地、規(guī)劃、房地產等部門之間的合作管理；
2、小城鎮(zhèn)用城鎮(zhèn)坐標系；
3、對于面積小于25km2的城鎮(zhèn)，可建立任意投影帶獨立坐標系；
4、在不具備經濟實力，又要快速完成本地區(qū)的地籍調查和測量工作的可以建立獨立平面坐標系。
地籍細部測量的內容
地籍細部測量的核心是地籍細部測量。
地籍細部測量的內容包括測定界址點位置、制作地籍圖、求算宗地面積和制作宗地圖。地籍細部測量常用的方法：解析法（所有界址點的坐標都是利用野外實測元素按公式計算的）、部分解析法、圖解勘丈法（界址點依靠圖解勘丈值確定）。
房產測量
房產測量主要是測定和調查房屋及其用地狀況，為房產產權、房籍管理、房地產開發(fā)利用、征收稅費以及城鎮(zhèn)規(guī)劃建設提供測量數(shù)據(jù)和資料，是常規(guī)的測繪技術與房產管理業(yè)務相結合的測量工作。它是研究城鎮(zhèn)的建成區(qū)和建成區(qū)以外的工礦企業(yè)、事業(yè)單位及其相毗連居民點的房產測繪的理論，儀器和方法的應用技術。房產測量與城市地形測量、地籍測量有相同之處，但由于服務對象不同，內容和要求又有所不同。
基本內容
房產測量的基本內容包括：房產平面控制測量、房產調查、房產要素測量、房產圖繪制、房產面積測算、變更測量、成果資料的檢查與驗收等。
測量的作用
房產測繪是常規(guī)的測繪技術與房產管理業(yè)務相結合的專業(yè)測繪：而房產測量所獲得與永久性標志相聯(lián)系的房產權屬界址、房屋面積、房屋產別等等都具有法律效力，從而載入房屋權屬證書，所以房產測量所得的基礎圖是發(fā)放房屋權屬證書和財政稅收的重要依據(jù)，擁有權屬(法律上)、財政(稅收上)和城鎮(zhèn)規(guī)劃三大基本功能，它的主要作用可以歸納為如下幾方面：
(一)管理方面
為了使城市房產管理和住宅建設都能穩(wěn)步納人社會主義現(xiàn)代化建設的軌道，城鎮(zhèn)房產管理部門和規(guī)劃建設部門都必須全面了解和掌握房產的權屬、位置、數(shù)量和現(xiàn)狀等基本情況。只有這樣，才能進行妥善的管理和合理的規(guī)劃建設，更好的調配使用房屋和土地，有計劃安排舊城區(qū)住宅的修建改造以及新發(fā)展區(qū)的規(guī)劃建設。另外，房產測量的成果，亦是開展城鎮(zhèn)房地產管理理論研究的重要基礎資料。
(二)經濟管理
房產測量提供了大量準確的圖紙資料，為正確掌握城鎮(zhèn)房屋和土地的利用現(xiàn)狀以及變化、清理公私各占有的房產數(shù)量和面積，建立產權產籍和產業(yè)管理的圖形檔案，統(tǒng)計各類房屋的數(shù)量和比重等提供了可靠的數(shù)據(jù)，亦為開展房產經濟理論研究提供了重要數(shù)據(jù)。房產測量還為城鎮(zhèn)財政、稅收等部門研究確定土地分類等級、制定稅費標準提供了基礎依據(jù)，確保各項稅費的及時征收。
(三)法律方面
房產圖所表示的每戶所有的房屋的權屬范圍，是經過逐幢房屋清理產權，并經過各戶申請登記，經主管部門逐戶審核確認的。房產圖作為核發(fā)房屋所有權證書的附圖，是具有法律效力的圖紙它是加強房產管理、核定產權、頒發(fā)權屬證書、保障房屋所有者的合法權益，加強社會主義法律管理的重要依據(jù)。
一方面，原始的依托房產圖建立的房產檔案圖卡為現(xiàn)在舊城改造中的房屋拆遷提供了極具價值的原始憑據(jù)，并為相當多的房屋權屬糾紛提供了強有力的法律保障。而當代的房產測量為城市的GIS建設提供了支撐點，沒有這些通過測量人員到實地測繪或者利剛已有圖紙資料按數(shù)字化格式的要求采集的來的圖形數(shù)據(jù)，地理信息系統(tǒng)無從建設：因而，測繪技術及基礎測繪工作是地理信息化的基礎，地理信息化是測繪發(fā)展的高級階段，沒有這些支撐，地理信息系統(tǒng)是無法健康發(fā)展的：通過以上房產測量作用的簡述，不難發(fā)現(xiàn)，房產測量無論是對城市地理信息系統(tǒng)的建立，還是對整個區(qū)域的房產管理來講，都是一項重要的基礎工作。同時，我國實行的房產登記制度是一種法律登記制度，是一種以國家強制力為后盾，積極主動的行政措施，保持房產測量的連續(xù)性也就成了房產管理的迫切需要，而房產測量中難之又難的房產圖測繪的現(xiàn)勢性也就有了更高的要求。
測量的任務
房產測量的任務，主要是通過測量和調查工作來確定城鎮(zhèn)房屋的位置、權屬，界線、質量、數(shù)量和現(xiàn)狀等，并以文字、數(shù)據(jù)及圖件表示出來：目的是要搞清楚房地產的產權，使用權的范圍，界線和面積，房屋建筑物的分布，坐落的位置和形狀，建筑物的結構，層數(shù)和建成年份，以及建筑物的用途和土地的使用情況等基礎資料，為房產的產權和戶籍管理\房地產的開發(fā)利用以及城鎮(zhèn)的規(guī)劃建設提供基礎依據(jù)，促進房屋管理、維修，保養(yǎng)和建設工作經濟效益和社會效益的提高：歸納起來就是：①提供核發(fā)房屋所有權證和土地使用權證的圖件，建立產權、產籍檔案等房產管理基礎資料．②為房產的產業(yè)管理測制分幅圖、分丘岡和分戶圖。③為城鎮(zhèn)住宅建設和舊城改造提供規(guī)劃設計所需的圖紙資料。
具體任務包括以下幾項：
(一)測制分幅圖
分幅圖是全面反映一個城鎮(zhèn)的房屋及用地位置和權屬等狀況的基本圖，是分丘圖和分戶圖的基礎，是全面掌握一個城鎮(zhèn)的房屋建筑，土地現(xiàn)狀及變化情況的總圖-對于已有適用地形圖的城鎮(zhèn)，可以利用現(xiàn)有地形圖，在這個基礎上加測所需要的房產內容就可以了：如若沒有適用的現(xiàn)成地形圖．則要重新做包括地形圖在內的全部房產圖的內容：
(二)測制“三產”管理圖卡
“三產”即產權、產業(yè)和產籍：產權是泛指所有權者對財產的占有、使用，收益和處理，并排除他人干涉的權能。產業(yè)是指房地產經營部門所經營的財產、家庭。它涉及公房的產權來源依據(jù)，其內容有房屋結構、層次、設備和經常性的變動，要賬實相符，住戶和租戶一致：產籍則是指產業(yè)情況的登汜和記載
“三產”管理圖卡包括：①房產分丘平面圖。②房產分層、分戶平面圖。③房產部門直管房屋圖卡。④房產部門直管土地圖卡。這些資料正是加強城市房產產權、產業(yè)和產籍管理的基礎，是核發(fā)房屋所有權證和土地使用權證的附圖，也是房產部門進行房地產業(yè)管理和評算租金的依據(jù)。
(三)房產圖的修測和補測
城鎮(zhèn)的基本建設在不斷發(fā)展，舊城的改造、新建、擴建，加層等增加的房屋和拆除、焚毀等減少的房屋，在基本分幅圖上都需要及時進行修測和補測：使原測制的房產圖不斷得到更新，以便保持房產圖、圖卡和實地三者的一致，使房產圖永遠保持最好的使用價值，以適應房地產業(yè)不斷發(fā)展的需要。
一般步驟
（1）基礎測量。首先，測繪人員利用測繪儀器，對測區(qū)布設房產平面控制點，進行平面控制測量。其次，測繪人員依據(jù)房產平面控制點，對測區(qū)內的房屋及其附屬設施進行測量，繪制1：500房地產總平面圖。
（2）外業(yè)項目測量。測繪人員依據(jù)房地產總平面圖和房屋竣工圖，對房屋及其附屬設施進行實地測量，分幢逐戶丈量記錄，調查房屋權界、共有部位，采集房屋內、外部各類邊長數(shù)據(jù)。房產測繪要求當事人現(xiàn)場配合，指認產權界限、共有面積。
（3）內業(yè)繪圖、測算面積。測繪人員依據(jù)外業(yè)測量采集的各類邊長數(shù)據(jù)，利用計算機繪制房產平面圖，計算房屋建筑面積。房產測繪及房屋面積計算工作應當執(zhí)行國家標準《房產測量規(guī)范》和建設部《商品房銷售面積計算及公用面積分攤規(guī)則》。
（4）質量檢查驗收。測繪人員將測繪成果提交質量檢查部門，質檢部門依據(jù)有關技術規(guī)范，對測繪成果進行檢查驗收。
（5）出具測繪成果。房產測繪成果經檢查驗收質量合格的，轉交產權登記部門用于房屋產權登記。
一、現(xiàn)場測量：
1、現(xiàn)場明確落實房產調查內容：
?。?）坐落名稱（2）產權性質（3）幢號（4）層數(shù)（5）建成年代（6）結構
2、對建筑物外觀總體查看：
?。?）明確層數(shù)有否變化，有否退層
（2）單元數(shù)、各單元之間有否錯位
?。?）有否閣樓、地下室
（4）各層南北陽臺有否變化或不同及其封閉情況；
對于外測與施工圖紙有不同的應作好記錄，測量過程中重點測量。
3、實測記錄原則：
（1）測量數(shù)據(jù)應明確注明是幾層、哪個部位的，以便核查；
（2）對于所有變化、測量數(shù)據(jù)都應進行筆錄，筆記要清晰，不能靠記憶，以備校對和審查；
（3）外測數(shù)據(jù)應詳細，寧多勿少。
4、測量過程中應注意以下事項：
?。?）明確陽臺結構形式，區(qū)別陽臺及觀光臺，確定是按陽臺還是主體內結構，注意陽臺頂層變化；
（2）明確陽臺封閉情況（每單元、每層有時不同）；
?。?）確定外墻體，分割墻體厚度及外墻皮裝飾厚度及結構形式；
（4）明確公用部分分割，用途范圍、服務性質、產權歸屬，特別是樓層間共用部分的變化；
?。?）對復式結構注意復式樓梯的位置，所占空間，管道井等小部分共用面積的變化，特別是頂層；
?。?）閣樓層注意斜面情況，露臺、陽臺形式，老虎窗位置，防火樓梯的空間使用歸屬；
（7）對大型連體結構及公建，明確公用面積的服務對象（特別是與地下車庫連通部分），消防、人防部分的權屬，根據(jù)規(guī)范明確分攤；
?。?）對地下室必須每間測量，特別是主體墻外的分割墻及墻體厚度變化；
?。?）樓上部分必須對每戶型及分間情況進行實測，注意墻體不規(guī)則變化，對相同或鏡像單元、層、戶必須進行實際確認；
?。?0）每部分必須測兩遍以上，對測量數(shù)值報兩遍，記錄者詳細標記。
二、繪圖
1、必須先根據(jù)實測記錄對照核準每部位尺寸；
2、必須按測量草圖要求準確注明各要素，特別是座落、層數(shù)、建成年代、單元排列、樓層平面分列、指北方向等；
3、尺寸標注要嚴格按居中推算，不管碎部、大小，并且清晰、準確、位置正確，對相應或鏡像關系的必須另行標注，不得省略；
4、凡是有變化樓層必須單獨畫出，不得只用文字說明；
5、對公用部分界限要清晰，名稱必須用文字標注說明；
6、對陽臺的封閉與否必須用虛、實線區(qū)分，必要時用文字備注說明；
7、對地下室每間開門位置，特別是與車庫及其他空間相連通要準確標示；
8、對外墻厚度必須區(qū)分明了，說明準確；
9、對預測項目必須認真對照每層變化情況，特別是對閣樓部分必須認真識圖，準確推算夠高部分尺寸，對老虎窗的寬度、高度仔細對照圖紙核實；
10、明確本幢建筑需分攤的部分，該分攤給誰，從而確定劃分本幢建筑的功能區(qū)；
11、用微機標注時，一定要注意標注尺寸的捕捉點是否正確。
三、自檢自查
1、必須對繪圖要求認真對照，逐步檢查；
2、必須對整個項目的總尺寸進行核查，每部分尺寸是否閉合；
四、校對
1、校對人必須對整個項目全面細致的進行核實查對，對查找的問題必須做好記錄，及時并監(jiān)督改正。
2、對于閣樓、地下室需推算的地方，校對人必須自己獨立推算一邊；
3、對于缺少原始記錄的應責令負責人實測；
4、校對人不得只走形式，簽字了事，甚至直接簽字；
5、確定繪圖無誤后，雙方簽字，連同校對記錄交予科室負責人。